受到全球經濟走緩、升息循環衝擊、工作型態轉型、新增供給上市等四大因素擠壓，全球商辦市場不但沒有盼到疫後解封之後「返回辦公室」（RTO, Return to Office）的需求反彈，反而出現企業裁員、樽節成本，引發高空置率、高債務壓力、行情修正等三大挑戰。
根據高力國際的調查統計，科技創新重心的舊金山今年第一季商辦空置率高達破紀錄的23.0%，而曼哈頓可供立即進駐的面積比例也從去年底的16.9%緩升到17.1%，而倫敦的商辦淨去化量排除疫情期間的特殊狀況，已來到2016年脫歐以來新低。台北市的商辦市場則逐漸告別過去新增供給斷貨的絕對「房東市場」，今年超過7.2萬坪的新大樓上市，將把空置率從去年的3.3%推升到7%以上，直追2017年以前的雙位數水準。
傳統投資開發、租售經營的做法已經到了不得不調整的地步。「投資市場再結構」、「前瞻指標再鞏固」、「服務內容再整合」、「核心價值再延伸」將是產業調整的四個升級戰略。
首先，隨著資金緊俏、通膨趨緩、購置需求疲軟、經營環境的不確定性，過去大肆獵樓的狀況已經變少，以跨國公司領頭的商辦市場將回歸「以租代購」，甚至「以廠代辦」的擴張策略。建商、投資機構應審慎判斷市場偏好、商圈屬性，及早做好產品、資金、銷售的安排。
其次，今年四月英國開始啟動新的「最低能效標準」MEES（Minimum Energy Efficiency Standard）管制措施，等於宣判未達指定水平能效的私人新出租物業出局。台灣也無法置身國際趨勢之外，根據政府公布的「淨零轉型階段目標及關鍵戰略」以及「永續經濟活動認定參考指引」之規範，新建築物、既有建築物翻新、建築內高能源效率設備之安裝及維修、建築物或建築物內停車場的電動車充電站之安裝及維修、建築智慧能源管理系統之安裝及維修、再生能源科技設備之安裝及維修、建築物之收購與交易取得等7項營建與不動產業的投融資評估及決策、商品設計及與企業議合都須符合永續經濟活動的概念，無論是主動系統建置、被動設計導入、能耗目標達成、再生能源運用，「綠色」、「ESG」、「永續」已被標舉為建築投資、招商營運、物業管理不斷精進的硬指標。
第三，面對疫後對於辦公場所的健康、安全、彈性、靈活的要求，商辦不再是冷冰冰的建築物，而是企業募集生產力的活招牌，因此除了科技運用、服務配套可提升物業管理的體驗之外，各類租戶交流、空間分享、管家服務、即時回應、展覽活動等暖心服務都能塑造差異性、重新擦亮品牌，成為強化商辦產品力的決勝點。
最後，開發商必須善用企業核心價值，例如：建築品質、功能規劃、使用效率、能耗管理、供應鏈需求、招商能力、物業管理等優勢，超越區位、交通等限制條件，始能快速獲取市場認同，進而掌握利基市場。
資料來源：
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